전세기간이 만료되어 이사를 준비하는데, 임대인이 전세보증금을 제때 돌려주지 않아 이사를 못하고 마음 고생을 하는 경우가 많습니다. 임대인도 다른 임차인의 돈을 받아 돌려주는 경우가 많기 때문이죠. 계약서상 법적으로 돌려받기로 한 나의 소중한 돈인데 아쉬운 소리 하는 경우도 정말 많습니다. 집주인 상대로 내용증명하는 절차도 생소하고 신경이 쓰이죠.
전세를 잘못들어 사기를 당해 보증금을 날렸다는 뉴스도 자주 접하곤 합니다. 내 재산은 물론 대출까지 받은 소중한 전세보증금을 안전하게 돌려받아야 하겠습니다.
전세보증금을 안전하게 지키기 위해서는 전세보증금 반환보증 보험 가입이 필수입니다! 보증에 대해 자세히 알아보겠습니다.
전세보증금반환보증이 무엇인가요?
전세계약 종료시 임대인이 임차인에게 반환하는 전세보증금의 반환을 책임지는 보증상품입니다. 전세가격 하락 등의 이유로 전세입자가 집주인에게 보증금을 돌려받지 못할 경우 주택도시보증공사(HUG)와 주택금융공사(HF)에서 대신 돌려 받을 수 있도록 한 보증 상품입니다
추후 기관은 집주인에게 돈을 돌려 받습니다. 주택도시보증공사, 주택금융공사, SGI서울보증보험, 위탁은행 및 위탁 공인중개사무소에서 가입할 수 있습니다.
에전에는 세입자가 가입할 때 집주인의 동의가 필요했으나 현재는 동의 절차가 폐지된 상태입니다.
HUG 전세보증금반환보증 알아보기
전세계약종료시 임대인이 임차인에게 반환해야하는 전세보증금의 반환을 책임지는 보증상품
보증신청
기한 | 신규 전세계약의 경우
전세계약서 상 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날로부터 전세계약기간의 1/2 경과하기 전
갱신 전세계약의 경우
갱신 전세계약서상 전세계약기간의 1/2 경과하기 전 |
보증대상 주택 | 단독.다가구,다중,연립.다세대주택, 노인복지주택, 주거용 오피스텔, 아파트 |
※ 주거용 오피스텔의 경우 전세계약서 또는 중개대상물확인
· 설명서에 주거용 표기가 있어야 합니다. ( 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」제2조제2호에 해당하는 주택으로, 민간임대주택등기(등기부등본 갑구) 확인되는 주택은 주거용 표기 불요)
※ 공관, 가정어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터, 근린생활시설 등은 보증대상 주택이 아닙니다. |
보증채권자
(보증신청인) | 전세계약서 상의 임차인 |
※ 개인, 법인, 외국인도 보증가입이 가능합니다.
단, 중소기업이 아닌 법인의 경우 전세권을 공사에 이전하는 조건으로 가입 가능합니다. |
| 보증금액 | 보증한도내에서 보증신청인이 신청한 금액
※ 단, 보증신청하는 전월세계약과 관련하여 전세보증금의 전부 또는 일부를 공사 업무협약기관(SGI서울보증(대출금융회사 포함))에 담보 제공(ex.채권양도 또는 질권설정)한 경우에는 전세계약서 상 전세보증금 전액으로만 가입 가능 |
보증한도 | ■ 주택가격 x 담보인정비율(90%) – 선순위채권 등
* 갱신보증의 경우 담보인정비율 ‘23.12.31까지 100% 적용
(’24.1.1부터 갱신보증 신청건도 90% 적용) |
※.선순위 채권 등 : 보증신청인의 전세보증금보다 우선변제권이 인정되는 담보채권
☞ 등기부등본의 을구의 근저당금액과 등기일자를 확인해주세요.
- 단독,다중,다가구주택의 경우에는 보증신청인보다 우선하는 다른 세입자들의 선순위 전세보증금의 합계를 포함 |
보증조건 | 신청하려는 주택에 거주하면서 전입신고와 확정일자를 받았을 것 |
■ 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 ‘주택가격 x 담보인정비율(90%)’ 이내일 것
* 갱신보증의 경우 ‘23.12.31 신청건까지 담보인정비율 100%를 적용
(’24.1.1부터 갱신보증 신청건도 담보인정비율 90% 적용) |
Ex) 주택가격 1억원인 경우
- 전세보증금 9천5백만원 ▶ 가입불가 (보증한도 9천만원)
- 전세보증금 9천만원 ▶가입가능 (보증한도 9천만원)
- 전세보증금 4천만원. 선순위채권 5천5백만원 ▶ 가입불가 (보증한도 3천5백만원, 선순위채권 주택가액 60% 초과) |
등기부등본상 확인사항
① 보증발급일 기준 주택 소유권에 대한 권리침해사항(경매신청,압류,가압류,가처분,가등기 등)이 없을 것 ☞ 등기부등본의 갑구를 확인해주세요.
② 선순위채권이 주택가액의 60% 이내일 것 ☞ 등기부등본의 을구를 확인해주세요.
* 주택가액 = 주택가격*담보인정비율
③ 주택의 건물과 토지(대지권)가 모두 임대인의 소유일 것
전입세대열람내역서 확인사항
보증신청일 현재 타세대 전입내역이 없을 것(단독,다가구,다중주택 제외).
전세계약서상 확인사항
① 전세계약기간이 1년 이상일 것
② 공인중개사를 통해 체결(날인)한 전세계약서일 것
※기존 계약 시 공인중개사를 통해 전세 계약을 체결했다면 갱신 전세 계약은 공인중개사를 통해 체결한 전세계약서가 아니여도 가입이 가능합니다.
③ 전세보증금액이 수도권 7억 이하, 그 외 지역 5억원 이하 일 것
④ 전세보증금반환채권의 담보 및 양도를 금지하는 특약이 없을 것
건축물대장 확인사항
건축물대장상 위반건축물로 기재되어 있지 않을 것(아파트 제외)
단독,다중,다가구주택의 경우 추가 확인사항
■ 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한금액이 주택가액의 80% 이내일 것
* 주택가액 = 주택가격*담보인정비율
전세권이 설정된 경우 말소 또는 공사로 전세권을 이전할 것
중소기업이 아닌 법인임차인의 경우 전세권을 이전해야 가입가능합니다.
질권설정 또는 채권양도 통지된 전세대출을 받지 않았을 것
다만, 공사와 업무협약을 체결한 SGI서울보증의 보증부 전세대출 또는 신용대출을 받은 경우에는 보증가입이 가능합니다.
☞ 대출받으신 은행에 확인해주세요.
임대인이 공사의 보증금지대상자가 아닐 것 |
위탁
금융기관 | 신한, 국민, 우리, 광주, KEB하나, IBK기업, NH농협, 경남, 수협, 대구, 부산은행
우리은행, 국민은행은 해당 은행 모바일 앱을 통해 보증가입 가능
네이버부동산, 카카오페이 및 토스에서 비대면으로 가입 가능 |
기타 유의사항 | 위탁 금융기관에서 보증신청 시, 보증서 및 약관은 해당 금융기관 또는 공사 인터넷보증 홈페이지에서 배부받으실 수 있습니다. |
| 보증해지 등 정산사유 발생 시 보증료 계산기간은 전세계약기간의 시작일 로부터 보증료 정산사유 발생일까지로 함 |
주택가격 산정기준
주택가격은 보증승인일 현재의 '가격정보 순서'로 적용
가. 아파트, 오피스텔 및 노인복지주택
적용순위 | 가격정보 (상기 산정기준 순서대로 적용) |
① | KB시세 (onland.kbstar.com)
한국부동산원 부동산테크 시세 (
한국부동산원 부동산테크 시세 (www.rtech.or.kr)
상기 2가지 산정기준 중 선택 적용
(상한가·하한가의 산술평균 적용, 아파트 최저층, 주거용 오피스텔은 하한가 적용)
상기 2가지 산정기준 중 선택 적용
(상한가·하한가의 산술평균 적용, 아파트 최저층, 주거용 오피스텔은 하한가 적용) |
② | 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 국토교통부장관이 공시하는 주택가격(오피스텔의 경우 「소득세법」제99조 제1항 제1호 다목에 따라 국세청장이 공시하는 가격)의 140%에 해당하는 금액아파트 공시가격 확인 : 부동산공시가격 알리미 (www.realtyprice.kr) 에서 공동주택공시가격 열람
오피스텔 공시가격 확인 : 국세청 홈택스 (
오피스텔 공시가격 확인 : 국세청 홈택스 (www.hometax.go.kr) 에서 상업용건물, 오피스텔 기준시가 조회
* '22.12.31 이전 신청건의 경우 150% 적용
* '22.12.31 이전 신청건의 경우 150% 적용 |
③ | 안심전세 앱 시세의 하한가 |
④ | 해당세대의 등기부등본상 1년 이내의 최근 매매 거래가액 |
⑤ | 분양가격의 90% (단, 준공 후 1년이 지나지 않은 주택에 한함) |
⑤ | 토지 공시지가와 건물 시가표준액을 합산하여 전체 연면적 대비 해당세대 연면적 비율로 산출한 금액의 140%에 해당하는 금액 또는 감정평가금액의 100%에 해당하는 금액
공시가격 확인 : 부동산공시가격 알리미 (www.realtyprice.kr) 에서 개별 공시지가 – 개별공시지가x등기부상 토지면적
건물 시가표준액 확인 : 유선으로 관할지자체(구청 등) 해당과(세무과 등)에 확인 또는 임대인으로부터 취득세납부확인서 징구
건물 시가표준액 확인 : 유선으로 관할지자체(구청 등) 해당과(세무과 등)에 확인 또는 임대인으로부터 취득세납부확인서 징구 |
나. 그 외 주택
| 구분 | 적용순위 | 가격정보 (상기 산정기준 순서대로 적용) |
연립 다세대 | ① | 국토교통부장관이 공시하는 공동주택가격의 140%에 해당하는 금액공시가격 확인 : 부동산공시가격 알리미 (www.realtyprice.kr) 에서 공동주택가격 – 해당 시·군·구청 홈페이지 열람
* '22.12.31 이전 신청건의 경우 150% 적용 |
| ② | 안심전세 앱 시세의 하한가 |
| ③ | 해당세대의 등기부등본상 1년 이내의 최근 매매 거래가액 |
| ④ | 토지 공시지가와 건물 시가표준액을 합산하여 전체 연면적 대비 해당세대 연면적 비율로 산출한 금액의 140%에 해당하는 금액 또는 감정평가금액의 90%에 해당하는 금액
(단, HUG 인정 감정평가의 경우 감정평가금액의 100%)
공시가격 확인 : 부동산공시가격 알리미 (www.realtyprice.kr) → 개별공시지가 → 개별공시지가× 등기부상 토지면적
건물 시가표준액 확인 : 유선으로 관할지자체(구청 등) 해당과(세무과 등)에 확인 또는 임대인으로부터 취득세납부확인서 징구
☞ 상기 산정기준 순서대로 적용 |
단독·다중·
다가구 | ① | 국토교통부장관이 공시하는 개별단독주택가격의 140%에 해당하는 금액
공시가격 확인 : 부동산공시가격 알리미 (www.realtyprice.kr) 개별단독주택공시가격– 해당 시·군·구청 홈페이지 열람
* '22.12.31 이전 신청건의 경우 150% 적용 |
| ② | 해당주택의 등기부등본상 1년 이내의 최근 매매 거래가액 |
| ③ | 토지 공시지가와 건물 시가표준액을 합산하여 산출한 금액의 140%에 해당하는 금액 또는 감정평가금액의 100%에 해당하는 금액
공시가격 확인 : 부동산공시가격 알리미 (www.realtyprice.kr) → 개별공시지가 → 개별공시지가× 등기부상 토지면적
건물 시가표준액 확인 : 유선으로 관할지자체(구청 등) 해당과(세무과 등)에 확인 또는 임대인으로부터 취득세납부확인서 징구
☞ 상기 산정기준 순서대로 적용 |
다. 감정평가서 이용 시
| 적용대상 | - 임대인이 공시가격 등에 이의신청하여 HUG 인정 감정평가(안내 바로가기)를 받은 경우 가목 및 나목에도 불구하고 우선 적용
* 단, 보증승인일 기준 가목의 주택유형(아파트, 오피스텔 및 노인복지주택)은 ①번 KB시세 또는 부동산테크 시세가 있는 경우에는 HUG 인정 감정가 적용 불가
- 임차인이 우선하는 주택 가격정보가 없어 HUG 인정 감정평가(안내 바로가기)를 받은 경우 가목 및 나목의 기준에 따른 감정평가금액을 적용
* 단, 보증승인일 기준 감정평가금액보다 우선하는 주택 가격정보가 있는 경우에는 HUG 인정 감정가 적용 불가 |
| 유의사항 | - 감정평가서는 감정평가일(감정평가서 작성일)로부터 6개월이 경과되지 아니하였을 것
- 기존 협약 감정평가기관(상품개요 – 자주하는질문 참고)에서 평가한 감정평가금액은 작성일이 ‘24.9.13.인 건까지 인정하며(감정평가서 유효기간은 작성일로부터 3개월), 적용 순서는 가목 및 나목의 산정기준표 순서에 따름 |
보증료
보증료 : 보증금액 * 보증료율 * 전세계약기간/365
[보증료율]
| 보증금액 | 주택유형 | 부채비율 | 보증료율 |
9천만원 이하 | 아파트 | 80% 이하 | 연 0.115% |
| 80% 초과 | 연 0.128% |
단독·다중·다가구 | 80% 이하 | 연 0.139% |
| 80% 초과 | 연 0.154% |
기타 | 80% 이하 | 연 0.139% |
| 80% 초과 | 연 0.154% |
9천만원 초과 ~ 2억원 이하 | 아파트 | 80% 이하 | 연 0.122% |
| 80% 초과 | 연 0.128% |
단독·다중·다가구 | 80% 이하 | 연 0.146% |
| 80% 초과 | 연 0.154% |
기타 | 80% 이하 | 연 0.146% |
| 80% 초과 | 연 0.154% |
2억원 초과 | 아파트 | 80% 이하 | 연 0.122% |
| 80% 초과 | 연 0.128% |
단독·다중·다가구 | 80% 이하 | 연 0.146% |
| 80% 초과 | 연 0.154% |
기타 | 80% 이하 | 연 0.146% |
| 80% 초과 | 연 0.154% |
보증료 할인 및 할증
| 종류 | 할인대상 | 할인율 |
사회배려계층할인
(중복적용불가) | 저소득가구 | 보증신청인(배우자포함)의 연소득이 5천만원 이하인 경우 | 60% |
| 다자녀가구 | 미성년 자녀(태아포함)가 3인 이상인 가구 | 50% |
| 장애인가구 | 보증신청인 또는 배우자, 보증신청인(배우자포함)의 직계존비속 중 세대원 1인 이상이 장애인증명서 발급대상자인 경우 | 50% |
| 고령자가구 | 보증신청인 또는 배우자, 보증신청인(배우자 포함)의 직계존속인 세대원 중 1인 이상이 만 65세 이상인 가구 | 50% |
| 독거고령자가구 | 보증신청인이 배우자, 친족 등 동거인 없이 단독 세대주인 만65세 이상인 고령자인 경우 | 60% |
| 노인부양 가구 | 보증신청일 기준 1년 이상의 기간 동안 만65세 이상인 고령자와 동일한 세대를 구성한 가구 | 50% |
| 신혼부부 가구 | 배우자와 합산 연소득 6천만원 이하이며 혼인기간이 7년 이내인 신혼부부(3개월 이내 결혼예정자 포함) | 50% |
| 한부모가구 | 한부모가족지원법에 따라 지원되는 한부모가족인 경우 | 60% |
| 다문화가구 | - 대한민국 국적인 보증신청인의 배우자가 재한외국인 처우 기본법 제2조제3호의 결혼이민자이거나 귀화로 인한 국적취득자인 경우
- 대한민국 국적의 배우자가 있는 보증신청인이 재한외국인 처우 기본법 제2조제3호의 결혼이민자이거나 귀화로 인한 국적취득자인 경우 | 50% |
| 국가유공자 가구 | 보증신청인 또는 배우자, 보증신청인(배우자포함)의 직계존비속 중 세대원 1인 이상이 국가유공자 또는 국가유공자의 선순위 유족인 가구인 경우로서 유공자 본인 또는 수권자임을 확인받은 가구 | 50% |
| 의사상자 가구 | 보증신청인 또는 배우자, 보증신청인(배우자포함)의 직계존비속 중 세대원 1인 이상이 ‘의사상자등 예우 및 지원에 관한 법률’에 따라 본인 또는 의사상자 수권자임을 확인 받은 가구 | 50% |
| 배당이익 소송 당사자 | 보증신청인 또는 배우자가 배당이의 소송 당사자가 된 경우, 단, 직전 임대차계약 및 현재 임대차계약상 주택임대차보호법상의 우선변제를 받을 임차인의 범위에 해당하고 연소득이 4천만원(배우자 포함 6천만원) 이하인 경우 | 50% |
| 전자계약 할인 | 국토부 부동산거래 전자계약시스템으로 전세계약 체결한 경우 | 3% |
| 모범납세자 할인 | 보증신청인이 모범납세자인 경우 | 10% |
| 비대면보증 할인 | 모바일보증 이용시 | 3% |
| 일시납 할인 | 보증료를 일시에 전액 납부한 경우 1년 초과분 | 3% |
| 참고사항 | ·할인서류는 이용절차 및 제출서류 화면을 참고해주세요.
·세대원은 주민등록등본으로 확인 가능합니다.
·전세보증금반환보증 보증료는 연말정산 세액공제를 받을 수 있습니다.
-공제대상: 보증대상 전세보증금 3억원 이내
*해당 공제는 18년도에 속하는 연말정산부터 세액공제 대상입니다. |
| 부채비율 할인 | 선순위채권금액과 전세보증금을 합산한 금액이 주택가액의 60% 이하인 경우, 산출된 보증료의 10%를 할인 |
| 부채비율 할증 | 선순위채권금액이 주택가액의 50%를 초과하는 경우, 산출된 보증료의 10%를 할증 |
미분양관리지역 특례지원
- 미분양관리지역 내 임차인이 전세보증금 반환보증(임차인용)의 신청기한을 경과하여 보증신청하는 경우에는 다음의 기준을 적용합니다.
1. 특례지원 가능대상 지역 : 공사 홈페이지에 게시된 미분양관리지역(매월 말 공고)
☞ 관련정보 : 공사 홈페이지 ‘보증현황/공시/공매정보’ → 미분양관리지역 공고 내 최근일자로 게시되어 있는 선정공고 상 미분양관리지역
☞ ‘미분양관리지역’ 보러가기
2. 보증신청기한
전세계약기간의 만료일 6개월 이전까지 신청기한을 연장하여 허용
3. 보증료 정산
보증 해지 등 정산사유 발생 시 보증료 계산기간은 전세계약기간의 시작일로부터 보증료 정산사유 발생일까지로 함
전세사기 예방법
꼭 확인하세요! 핵심체크리스트
▶ 주변 시세, 적정 전세가율 확인, 무허가 불법건축물 여부 확인
▶ 등기부등본(계약 전후) 확인, 부채증명원 (금융회사 근저당권 설정 시)확인
▶ 임대인 세금 체납 여부 확인
▶ 임대인 신분 확인
▶ 공인중개사 정상 영업 여부 확인
▶ 주택임대차표준계약서 사용
▶ 전입세대열람, 확정일자 부여 현황 확인
▶ 전입신고, 주택임대차신고, 확정일자 신청
▶ 전세보증금반환보증 가입(강력 권고)
전세보증금반환보증 꼭 신청하셔서 안정적이고 편안하게 생활 하시기 바랍니다.
